Apesar dos leilões judiciais demandarem uma maior complexibilidade e morosidade em sua forma procedimental do que as adjudicações, constatamos que se trata de um método mais efetivo para a satisfação dos créditos do exequente.

Inicialmente, cumpre estabelecer que a Constituição Federal de 1988 por meio do art. 5º, XXXV, instituiu como direito fundamental a todo e qualquer cidadão localizado no território brasileiro, o direito de ação e o acesso à justiça.

Logo, cabe à parte interessada ajuizar uma ação por sua livre iniciativa (art. 2º, CPC) a fim de obter uma prestação jurisdicional perante o Estado-Juiz. Após ser assegurado o contraditório e ampla defesa (art. 5º, LV, CF), bem como o direito das partes de empregarem todos os meios de provas legais e moralmente legítimos (art. 369, do CPC), o juízo proferirá sentença (art. 203, §1º, CPC), colocando fim à fase cognitiva do processo de conhecimento com resolução do mérito (art. 487, CPC) ou sem resolução do mérito (art. 485, CPC), tornando-se um título executivo judicial.

Em seguida, tendo transitado em julgado a sentença ou o acordão (em caso de interposição de recurso), o credor poderá iniciar a fase executória. Diferentemente do processo de conhecimento, que tem como finalidade a determinação do direito, a execução tem como objetivo a realização material do direito previamente determinado (MEDINA, 2017).

Deste modo, a requerimento do exequente, será dado início ao cumprimento de sentença (art. 513, §1º, CPC). Tendo em vista que o executado/devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros (art. 789, CPC), o mesmo será intimado para pagar o débito em 15 (quinze) dias úteis (art. 523, CPC). Por outro lado, em se tratando de uma execução fundada em título executivo extrajudicial (art. 784, CPC), será dispensada a fase de conhecimento, desde que se cumpram com os requisitos da liquidez, exigibilidade e certeza (art. 783, CPC), citando-se o executado para que proceda ao pagamento voluntário em 3 (três) dias (art. 829, CPC).

Caso não seja realizado tempestivamente o pagamento voluntário, poderão ser iniciados os atos de expropriação do patrimônio do executado (art. 523, §3º, e art. 829, §2º, ambos do CPC), podendo os bens serem indicados pelo exequente ou encontrados pelo oficial de justiça por meio da expedição do mandado de penhora e avaliação, seguindo preferencialmente a ordem estabelecida pelo art. 835, do CPC.

Em linhas gerais, esse é o caminho lógico e adequado que o jurisdicionado deve percorrer até iniciar os atos de expropriação dos bens do devedor, respeitando-se o devido processo legal.

Como é sabido, na hipótese de a tentativa de penhora online via SISBAJUD restar infrutífera, mas o exequente encontrar bens imóveis do devedor, o credor poderá requerer a anotação da penhora nas matrículas dos imóveis. Formalizada a penhora, o credor poderá pleitear a adjudicação do bem (art. 876, CPC) ou encaminhar o bem para hasta pública, através de leilão judicial (art. 879, II, CPC). Todavia, em se tratando bem de imóvel, o exequente deverá traçar as melhores estratégias para satisfação do seu crédito.

Em relação à adjudicação, ensina Sabrina Berardocco (2018, p.32) que é o ato de transferir ao exequente os bens penhorados em pagamento do seu crédito contra o executado. Sabemos que, normalmente, os imóveis dos devedores possuem dívidas tributárias, ficando menos interessante ao credor utilizar esta modalidade para satisfação da execução. Em se tratando de imóvel com débitos fiscais, o exequente, além de complementar a quantia referente ao alcance do valor de avaliação, deverá quitar o passivo tributário propter rem absorvido com a expropriação do imóvel.

Confirmando tal posicionamento, o próprio STJ, no REsp 1.179.056/MG, julgado pelo min. Humberto Martins em 21 de outubro de 2010, entendeu que, havendo adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, a adjudicação não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o bem.

Portanto, na adjudicação, não ocorre a sub-rogação dos débitos tributários sobre o respectivo preço, como ocorre com a arrematação, conforme disciplinado no art. 130, parágrafo único, do CTN.

Em contrapartida, existem raros precedentes do TJ/SP que autorizaram o exequente a acrescer o valor do débito fiscal ao seu crédito principal, desde que, como condição, o credor realize o pagamento da dívida tributária, bem como, manifeste e confirme o interesse em adjudicar o respectivo bem. Tal entendimento foi adotado no julgamento dos agravos de instrumento 2051741-55.2017.8.26.0000 e 2021990-62.2013.8.26.0000, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito do devedor, visto que este deixaria de contribuir aos cofres públicos em prejuízo do adjudicante.

Sob outra perspectiva, apesar de os leilões já existirem desde a antiguidade, por volta de 2.000 a.C. pelos povos assírios e caldeus (AVILA JUNIOR, 2016), hoje observamos os leilões judiciais como uma nova alternativa para o exequente satisfazer seus créditos, visto que o art. 892, §1º, do CPC, traz a possibilidade de o próprio credor arrematar os bens do devedor em hasta pública.

De acordo com Araken de Assis (2012, p.819), a arrematação constitui uma forma de alienação forçada dos bens do devedor ante o poder atribuído ao órgão judiciário que, de forma coercitiva, irá expropriar e transferir os bens penhorados do executado ao patrimônio do credor ou terceiros. Logo, o interessado em prosseguir com a arrematação judicial, deverá ofertar lances ao imóvel em hasta pública, na data do leilão, assim designada pelo Juiz (NERY JUNIOR; NERY, 2016, p.1899).

É importante ter em mente, portanto, que o exequente, quando estiver diante da possibilidade de expropriação do bem do executado, não dispõe somente da via da adjudicação. Pode o exequente também optar por participar do leilão, objetivando sua arrematação e, destaque-se, utilizando seu crédito exequendo para efetuar o lance.

Para tanto, o credor deverá informar nos autos do juízo competente seu interesse em participar do respectivo leilão judicial. Discutia-se, no campo da jurisprudência, durante a vigência do Código de Processo Civil de 1973, a possibilidade da ampliação da participação do exequente em segunda praça do leilão judicial. Originariamente, entendia-se que o exequente poderia oferecer lances apenas na primeira praça, o que praticamente equivaleria a uma adjudicação tardia, porquanto o valor do lance estaria limitado ao valor da avaliação do bem.

Não obstante, cumpre destacar que os leilões devem ser regularmente publicizados por meio de edital (art. 887, do CPC), com a finalidade de dar a todos os interessados, em igualdade de condições, a oportunidade de ofertar e proferir lances no imóvel objeto da hasta pública.

Ensina Marcelo Abelha (2015) que o exequente adentra na hasta pública como um licitante qualquer, podendo ofertar lances em iguais condições. Tal entendimento foi confirmado pelo STJ, em 18 de agosto de 2016, conforme AgRg no AREsp 542.564/AL de relatoria do ministro João Otávio de Noronha, o qual admitiu a arrematação do bem pelo credor, em segunda praça, ainda que seja o único licitante, desde que esta não ocorresse em preço vil (art. 891, do CPC).

Em caso semelhante, no agravo de Instrumento 2103748-82.2021.8.26.0000, julgado em 26 de agosto de 2021, o desembargador Gastão Campos Mello, do TJ/SP, complementou esse posicionamento, afirmando que não há qualquer norma no ordenamento que afasta essa possibilidade ao exequente.

Consagrando-se vencedor no leilão, em princípio, o exequente não terá obrigação de pagar o preço da arrematação, visto que será debitado do crédito executado (MARINONI, 2017, p. 799). Porém, relembramos que o exequente-arrematante deverá fazer o pagamento da comissão do leiloeiro (art. 884, parágrafo único, do CPC).

Cumpre alertar que o exequente deve ser o único credor do executado, conforme exigência disposta no artigo 892, §1º, do CPC. Caso o valor da arrematação ultrapasse o valor dos créditos, o exequente-arrematante, deverá depositar judicialmente, em 3 (três) dias, a diferença, sob pena de se tornar sem efeito a arrematação.

Sob outra perspectiva, defende Daniel Amorim Assumpção Neves (2017, p. 1303) que, havendo concurso de credores, o exequente deverá depositar o valor integral da arrematação em juízo, a fim de garantir o direito de preferência (art. 908, do CPC) dos demais e que seja realizado o rateio entre os credores.

Diante do exposto acima, em 28 de junho de 2021, o des. Antonio Rigolin, da 31ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, no agravo de instrumento 2133785-92.2021.8.26.0000, autorizou o desfazimento de uma arrematação, na qual, foram originalmente ofertados lances por um dos credores. Em seu entendimento, ficou constatada a existência de concurso de credores e a ausência do depósito integral do preço, deixando de se observar, portanto, o direito de preferência dos demais credores interessados. Determinou-se ainda, que fosse designado um novo leilão, às custas do arrematante-exequente.

Como dito anteriormente, diferentemente do que ocorre na adjudicação, ao arrematar um imóvel em hasta pública, as dívidas tributárias se sub-rogam sobre o respectivo preço, em consonância ao art. 130, I, do CTN, sendo o executado - antigo proprietário - o responsável pelos pagamentos dos débitos aos cofres públicos, visto tratar-se de uma forma de aquisição originária de propriedade. No entanto, existe a necessidade de previsão expressa no edital para que os débitos anteriores à arrematação sejam de responsabilidade do arrematante.

Dada a importância do tema, parece ser mais vantajoso e estratégico ao exequente utilizar seus créditos oriundos do cumprimento de sentença ou da execução de títulos extrajudiciais com o objetivo de arrematar o imóvel do devedor no leilão judicial, o qual estará livre de quaisquer ônus tributários, dada a sua forma de aquisição originária dentro do ordenamento brasileiro.

Não podemos nos olvidar de que existe a possibilidade de outros concorrentes comparecerem no decorrer da hasta pública e demonstrarem interesse na arrematação. Por este motivo, caso o bem imóvel seja arrematado por terceiros, tal fato não será necessariamente algo negativo ao credor, visto que o arrematante depositará o valor integral ou parcelado nos autos, o qual será levantado pelo exequente, satisfazendo ou não seu crédito.

Ressaltamos que o próprio executado-devedor poderá resistir à expropriação do seu imóvel, como forma de sustar ou prorrogar a hasta pública, alegando o preço vil (art. 891, do CPC), defasagem na avaliação (art. 873, e seguintes, do CPC), alegação de bem de família (art. 1, da lei 8.009/90), ausência de publicação do edital do leilão na internet (art. 887, §2º, do CPC), em jornais de grande circulação (art. 887, §3º, do CPC) ou, até mesmo quando ocorrer a publicação tardia do edital (art. 887, §1º, do CPC).

Poderá, ainda, alegar a falta de intimação do executado sobre o leilão (art. 889, I, do CPC), de seu cônjuge (art. 842, do CPC) ou dos credores (art. 889, V, do CPC), em se tratando de concurso de credores.

Em linhas gerais, o credor-exequente, em consonância com o seu interesse na execução (art. 797, do CPC) deverá traçar as melhores estratégias à satisfação do seu crédito, devendo ainda, estar ciente dos riscos e possibilidades processuais.

Como vimos, na adjudicação, será lícito ao exequente oferecer o preço nos autos, desde que, não seja inferior ao valor da avaliação (art. 876, do CPC). Havendo mais de um interessado no imóvel, será desejável que haja concorrência entre eles, com ofertas de lances superiores ao valor da avaliação (BUENO, 2017, p.593).

Não compreendemos que essa modalidade seja a mais vantajosa, visto que, o exequente, para poder adjudicar para si o imóvel, deverá apresentar uma proposta com o valor integral ou maior da avaliação, não comportando reduções e/ou descontos. Além disso, recordamos que eventuais dívidas condominiais e tributárias (art. 130, parágrafo único, do CTN) não recairão em sub-rogação sobre o respectivo preço, por possuírem natureza propter rem.

Por outro lado, o leilão judicial traz a possibilidade de o credor arrematar o imóvel do devedor com seus próprios créditos (art. 892, §1º, do CPC). Tal modalidade é amparada pela jurisprudência, pela legislação e pela doutrina. Inclusive, viabiliza a redução do valor da avaliação em até 50% (cinquenta por cento) em segunda praça, desde que não seja considerado preço vil (art. 891, do CPC). No entanto, o credor deverá estar preparado para qualquer contratempo em sua estratégia, pois, outros concorrentes poderão participar e dar lances no decorrer da hasta pública.

Apesar dos leilões judiciais demandarem uma maior complexibilidade e morosidade em sua forma procedimental do que as adjudicações, constatamos que se trata de um método mais efetivo para a satisfação dos créditos do exequente. Por fim, cumpre informar que o arrematante-exequente incorporará o respectivo imóvel em seu ativo patrimonial, livre de qualquer ônus tributários e registrarias, dada a sua forma de aquisição originária.

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ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª Ed, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.

ABELHA, Marcelo. Manual de Execução Civil. 5ªEd, São Paulo: Forense, 2015.

AVILA JUNIOR, Celso Jaloto. Leilões: história, suas dinâmicas, e psicologias. Assessoria Agropecuária. 17 nov. 2016. Disponível em: http://www.assessoriaagropecuaria.com.br/noticia/2016/11/17/leiloes-historia-suas-dinamicas-e-psicologias-cap-1-a-origem-dos-leiloes. Acesso em: 23 mar. 2022.

BERARDOCCO, Sabrina. A adjudicação pelo credor e a nova regra do §1º do artigo 908 do código de processo civil. Orientador: Sérgio Seiji Shimura. 2018. 179 folhas. Dissertação (Mestrado) - Processo Civil. Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP, São Paulo, 2018.

BRASIL, Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.179.056/MG. Relator: ministro Humberto Martins, 07 out. 2010, publicado em 21 out. 2010. Disponível em:https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1011216&num_registro=201000211343&data=20101021&formato=PDF. Acesso em: 21 mar. 2022.

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BRASIL, Tribunal de Justiça de São Paulo.  Agravo de Instrumento 2103748-82.2021.8.26.0000. Relator: Gastão Toledo de Campos Mello Filho, 26 ago. 2021, publicado em 26 ago. 2021. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=14953716&cdForo=0. Acesso em: 22 mar. 2022.

BRASIL, Tribunal de Justiça de São Paulo.  Agravo de Instrumento 2133785-92.2021.8.26.0000. Relator: Antonio Rigolin, 28 jun. 2021, publicado em 28 jun. 2021. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=14765620&cdForo=0. Acesso em: 03 jun. 2022.

BUENO, Cassio Scarpinella. Manual de direito processual civil. 3ªEd, São Paulo: Saraiva, 2017.

MEDINA, José Miguel Garcia. Execução: Teoria geral, princípios fundamentais e procedimento no processo civil brasileiro. 5ªEd, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017.

MARINONI, Luiz Guilherme. Novo curso de processo civil [livro eletrônico], vol. 2. 3ªEd, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017;

NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil - Volume único. 9ªEd, Salvador: JusPodivm, 2017.

NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 16ªEd, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016.

Gustavo Rocco Corrêa
Advogado. Bacharel em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas - FMU; Pós-graduado em Processo Civil - EBRADI; Pós-graduando em Direito do Consumidor pela Universidade Candido Mendes.

Fonte: Migalhas