(da série Registros sobre Registros n. 394)
Des. Ricardo Dip
1.194. O item 7º do inciso II do art. 167 da Lei 6.015, de 1973, refere-se à averbação das cédulas hipotecárias.
Constituída que seja uma hipoteca −mediante seu registro (n. 2 do inc. I do art. 167 da Lei 6.015)−, prevê a legislação brasileira uma limitada circulação do crédito hipotecário correspondente. Essa circulação dá-se por meio da emissão de uma cédula −a cédula hipotecária−, que deve ser levada ao ofício imobiliário, averbando-se na matrícula do imóvel, em que já previamente registrada a hipoteca.
A cédula hipotecária é um título de crédito, causal, que exprime uma promessa de pagamento garantida por hipoteca. Não se confundem a hipoteca cedular e a cédula hipotecária; títulos ambos suscetíveis de circulação, um, que se designa, propriamente, hipoteca cedular é um título originário; o outro, derivado. As hipotecas cedulares registram-se (ns. 13 e 14 do inc. I do art. 167 da Lei 6.015); as cédulas hipotecárias, averbam-se (n. 7 do inc. II do mesmo art. 167); as hipotecas cedulares preveem-se no art. 1.486 do Código civil brasileiro em vigor («Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial»); já a cédula hipotecária supõe hipotecas já constituídas, regularmente inscritas no registro de imóveis, como se lê no Decreto-lei 70, de 21 de novembro de 1966, que a instituiu, entre nós
Assim, a hipoteca cedular é forma de constituir a garantia; a cédula hipotecária, diversamente, não constitui hipotecas, mas visa a reunir o capital necessário ao bom funcionamento das instituições responsáveis pelo tráfico das hipotecas. É lição de Hedemann, aplicável ao direito brasileiro:
«A todas essas empresas é comum um meio singular de procurar dinheiro. Todas elas devem emprestar dinheiro com a garantia da hipoteca a um grande número de proprietários, cuja cifra exata não se pode de antemão determinar. Compreende-se bem que não tenham esse dinheiro em caixa, inicialmente. Devem buscá-lo no mercado financeiro, vale dizer, de capitalistas que estejam dispostos a despendê-lo. Para consegui-lo, valem-se de um título próprio para o investimento, muito seguro e ao mesmo tempo com juros não desprezáveis como contravalor do dinheiro que deles recebem. A esse título chama-se cédula hipotecária.»
Lê-se no art. 10 do mencionado Decreto-lei 70, de 1966:
«É instituída a cédula hipotecária para hipotecas inscritas no Registro Geral de Imóveis, como instrumento hábil para a representação dos respectivos créditos hipotecários, a qual poderá ser emitida pelo credor hipotecário nos casos de:
I - operações compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação;
II - hipotecas de que sejam credores instituições financeiras em geral, e companhias de seguro;
III - hipotecas entre outras partes, desde que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em favor das pessoas jurídicas a que se refere o inciso II supra.
§ 1º A cédula hipotecária poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito hipotecário, ou fracionária, quando representar parte dele, entendido que a soma do principal das cédulas hipotecárias fracionárias emitidas sobre uma determinada hipoteca e ainda em circulação não poderá exceder, em hipótese alguma, o valor total do respectivo crédito hipotecário em nenhum momento.
§ 2º Para os efeitos do valor total mencionado no parágrafo anterior, admite-se o cômputo das correções efetivamente realizadas, na forma do artigo 9º, do valor Monetário da dívida envolvida.
§ 3º As cédulas hipotecárias fracionárias poderão ser emitidas em conjunto ou isoladamente a critério do credor, a qualquer momento antes do vencimento da correspondente dívida hipotecária.»
Consideremos alguns traços da cédula hipotecária, tais os indicados no Decreto-lei 70.
Para logo, a cédula é representativa de crédito hipotecário, ou seja, tem nesse crédito sua causa, é título causal, com emissão obrigatoriamente nominativa (art. 16 do Decreto-lei 70), admitindo-se sua transferência mediante «endosso em preto» (cf. os requisitos de seu lançamento na cédula: inc. II do art. 15 do referido Decreto-lei 70).
O emissor da cédula é o credor hipotecário, mas a emissão é limitada a três hipóteses:
• a de operações abrangidas pelo Sistema Financeiro da Habitação;
• a de as credoras hipotecárias serem instituições financeiras em geral e companhias de seguro;
• a de hipotecas, celebradas entre outras partes, ensejarem, originariamente, a emissão da cédula em benefício de instituições financeiras em geral e companhias de seguro.
Assinale-se o benefício do custo econômico dos emissores com a instituição da cédula hipotecária, ao marginar-se a necessidade da escritura pública que se exigiria para a cessão da hipoteca.
Pode emitir-se −preenchidas as condições apontadas (veja-se ainda o disposto no inc. I do art. 15 do Decreto-lei 70)− cédula hipotecária sobre «segunda hipoteca», declarando-se expressamente essa circunstância no anverso do título.
A circulação da cédula hipotecária exige prévio averbamento na matrícula do imóvel objeto, e, uma vez averbada, o oficial do registro imobiliário deverá autenticar a cédula, nela indicando os dados referentes à mesma cédula e a sua averbação (art. 13).
Esse averbamento, no entanto, supõe sempre não haver preferência de direito posicional, é dizer, que não haja «prenotação, inscrição ou averbação de qualquer outro ônus real, ação, penhora ou procedimento judicial que afetem o imóvel, direta ou indiretamente, ou de cédula hipotecária anterior» (art. 14 do Decreto-lei 70).
A cédula hipotecária pode corresponder à totalidade do crédito correspondente ou a frações dele, inibindo-se que o conjunto das cédulas fracionárias ultrapasse o valor total do crédito garantido (§ 1º do art. 10 do Decreto-lei 70).
Para os fins da qualificação correspondente ao averbamento da cédula hipotecária, deve o registrador considerar serem requisitos do título, segundo o que dispõe o inciso I do art. 15 do Decreto-lei 70:
«A cédula hipotecária conterá obrigatoriamente:
I - No anverso:
a) nome, qualificação e endereço do emitente, e do devedor;
b) número e série da cédula hipotecária, com indicação da parcela ou totalidade do crédito que represente;
c) número, data, livro e folhas do Registro-Geral de Imóveis em que foi inscrita a hipoteca, e averbada a cédula hipotecária;
d) individualização, do imóvel dado em garantia;
e) o valor da cédula, como previsto nos artigos 10 e 12, os juros convencionados e a multa estipulada para o caso de inadimplemento;
f) o número de ordem da prestação a que corresponder a cédula hipotecária, quando houver;
g) a data do vencimento da cédula hipotecária ou, quando representativa de várias prestações, os seus vencimentos de amortização e juros;'
h) a autenticação feita pelo oficial do Registro-Geral de Imóveis;
i) a data da emissão, e as assinaturas do emitente, com a promessa de pagamento do devedor;
j) o lugar de pagamento do principal, juros, seguros e taxa.
II - No verso, a menção ou locais apropriados para o lançamento dos seguintes elementos:
a) data ou datas de transferência por endosso;
b) nome, assinatura e endereço do endossante;
c) nome, qualificação, endereço e assinatura do endossatário;
d) as condições do endosso;
e) a designação do agente recebedor e sua comissão.
Parágrafo único. A cédula hipotecária vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação deverá conter ainda, no verso, a indicação dos seguros obrigatórios, estipulados pelo Banco Nacional da Habitação.»